http://persiandrive.com/40178

مبا یعه نامه( قولنامه )چیست ؟

گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا تصفیه حساب های شهرداری و دارائی و غیره اقدام نماید در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می نمایند و در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه می گویند.

▪ آیا دو واژه قولنامه و مبایعه نامه یکسان هستند؟

برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه می دانند یعنی قول مکتوب و بر این مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمی توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف دیگر مبایعه نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد قرارداد خرید و فروش می دانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه نامه را به انجام تعهداتش می توان درخواست کرد. باید توجه داشت آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمی توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را بر آنها بار کرد.

▪ اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟

قولنامه مانند سایر قراردادهائی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.

▪ وجه التزامی (اجباری) که در قولنامه قرار داده می شود چیست؟

طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می کنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (معهد له) باشد، این مبلغ را وجه التزام می گویند.

▪ قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟

اصولاً درج وجه التزام در قولنامه به یکی از روش ذیل می تواند باشد:

۱) در قولنامه قید می شود، در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نماید، فلان مبلغ را باید به طرف دیگر بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می تواند با احراز عدم اجرای تعهد وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند، و نمی توان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.

ماهيت حقوقي ضمانت‌نامة بانكي بين‌المللي  و مقايسه آن با نهادهاي سنتي

http://cld.persiangig.com/download/HjD6Qz/dl

شرحی بر قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی و آیین

http://cld.persiangig.com/download/3MYpnV/dl

سند رسمی

سند عبارت است از اطلاعات ثبت شده،اعم از نوشتاری، دیداری، شنیداری که به وسیله اشخاص حقیقی یا حقوقی ایجاد شده و دارای ارزش نگهداری باشد.بنا به تعریف قانون مدنی ایران درماده ۱۲۸۴، "نوشته‌ای است که در مقام دعوی و دفاع قابل استناد باشد."هر سندی نوشته‌است،اما هر نوشته‌ای سند نیست؛ همچنانکه ماده ۱۲۸۵ قانون مدنی، شهادتنامه را سند ندانسته‌است.

معنی سند در دانشنامه های ایرانی چنین آمده است:

لغتنامه دهخدا : تکیه‌گاه، آنچه پشت بدو دهند.
فرهنگ مشیری : آنچه که قابل اعتماد باشد، مدرک مستند.
فرهنگ معین : نوشته‌ای که قابل استناد باشد، مهر و امضای قاضی و حکم و فرمان پادشاهی و چک و دست نوشته و مکتوبی که بدان اختیار شغل وملکی را به کسی بدهند.
تعریف ها

از دیدگاه حقوق اسلامی
" در اصطلاح و فقه اسلامی، روات یک حدیث را سند گویند. سند به معنی طریق متن است و منظور از متن، متن حدیث است که آنرا لفظ حدیت گویند و معنی سند بطریق متن برای آن است که دانسته شود حدیث، مأخوذ از قول چه کسی است."

از دیدگاه قوانین مالی ایران
در قوانین مالی ایران سند به صورت کلی تعریف نشده است، بلکه بر حسب مورد تعریف گردیده‌است.ماده ۱۶ قانون محاسبات عمومی(مکتوب ۲۱ سفر ۱۳۲۹): "بودجه دولت سندی است که معاملات دخل و خرج مملکتی برای مدت معینی در آن پیش‌بینی و تثبیت می‌گردد. مدت مزبور را سند مالیه گویند، که عبارت است از یکسال شمسی

دیدگاه اصول حسابداری
"هر نوشته‌ای که ذمه سامزان یا شخص حقیقی یا حقوقی را که به نحوی با سازمان طرف حساب و معامله‌است مشغول یا بری نماید یا مبین پرداخت وجهی جهت خرید کالا یا خدمات و یا حاکی از انعقاد قرارداد یا وقوع عقدی باشد و یا از آثار ناشی از حقوق خاصی حکایت نماید به شرط وجود اهلیت و دارا بودن امضاء مجاز لازم برای رسیدن به یکی از مقاصد سند محسوب می‌شود."

قانون سازمان اسناد ملی ایران
"کلیه اوراق، مراسلات، دفاتر، پرونده‌ها، عکسها، نقشه‌ها، کلیشه‌ها، نمودارها، فیلم‌ها، نوارهای ضبط صوت و سایر اسنادی که در دستگاه دولت تهیه شده و یا به دستگاه دولت رسیده‌است و بطور مداوم در تصرف دولت بوده از لحاظ اداری، مالی، اقتصادی، قضایی، سیاسی، فرهنگی، علمی، فنی و تاریخی به تشخیص سازمان اسناد ملی ایران ارزش نگهداری داشته باشد."

۷===دیدگاه علم کتابداری=== "هر نوع نوشته خطی، چاپی، عکسی و یا بصورتهای دیگر و هر شیئی مادی را که بتوان از محتوای آن اطلاعاتی بدست آورد "دبیزه" یا "مدرک" گویند." انواع سند:انواع سند

انواع سند از نظر چرخه زندگی
سند جاری : اسنادی که مورد مراجعه مستمر باشند.
سند نیمه جاری: اسنادی که گاه گاهی مورد مراجعه قرار می‌گیرند.
سند راکد : اسنادی که مورد مراجعه ایجاد کننده آنها قرار نمی‌گیرد.
انواع سند از نظر ارزش
ارزش اسناد به اعتبار آنها از نظر اداری و یا اطلاعاتی است که در هر سند برای اداره ایجادکننده و بایگانی وجود دارد. بنابراین تعریف هر سند می‌تواند دارای ارزشهای اداری و بایگانی باشد.

ارزش اولیه(اداری یا استنادی) : ارزش از نظر ایجاد کننده آن که از نظر زمانی در مرحله جاری و نیمه جاری است مانند اسناد اداری، مالی، حقوقی و...
ارزش ثانویه (بایگانی یا اطلاعاتی) : ارزش از نظر محققان، پژوهشگران و آرشیویست‌ها.
زمانی که کلیه اقدامات لازم بر روی سند انجام شده باشد و فعالیت یا عملی که منجر به ایجاد آن گردیده، تمام و کامل شود و در صورتی که در مراجع قضایی و قانون مطرح نبوده و همچنین موردنیاز دستگاه یا فرد ایجاد کننده آن نباشد "ارزش اولیه سند" پایان می‌یابد وسند دارای "ارزش ثانویه" می‌گردد

انوع سنداز نظر اعتبار قانونی
سند رسمی: عبارت است از سندی که نزد مأمورین رسمی و در حدود صلاحیت و وظایف ایشان و بر طبق مقررات قانونی تنظیم می‌شود مثل شناسنامه، گواهینامه، احکام استخدام و...
سند عادی: عبارست است از سندی که از جانب اشخاص غیررسمی بدون دخالت ملمورین رسمی تنظیم شده و تابع تشریفات خاص نمی‌باشد مانند دفاتر و اسناد تجارتی (غیر از دفاتر که شرایط اسناد رسمی را دارد) نظیر دفتر روزنامه، دفتر دارایی، دفتر کل.
انواع سند از نظر درجه حساسیت
اسناد عادی
اسناد محرمانه
اسناد سری
اسناد به کلی سری
انواع سند از محتوی و موضوع
اسناد و مدارک از نظر محتوی و موضوع به گروههای مختلف قابل تقسیم می‌باشد. با وجوداین که در هر یک ازاین اسناد به موضوع خاصی پرداخته شده است، و یا تشریح وروشن سازی مقوله خاصی مورد توجه قرار گرفته، اما به اعتبار ارتباط ذاتی دانشهای انسانی با یکدگیر اسناد مربوط به یک موضوع می‌تواند در سایر بخشها مورد استفاده قرار گیرد.از نظر موضوعی اسناد تنوع وسیعی را در بر می‌گیرد. برخی از انواع اسناد از این گونه شامل موارد زیر است:

اسناد اداری : سند اداری سندی است که دارای ارزش ادراری بوده و سازمان را در اجرای وظایف جاری خود یاری نماید. این نوع سند توسط سازمانهای اداری کشور و در حیطه وظایف و مسؤولیتهای قانونی مصوب سازمان و در راستای اجرای تعهدات و امور جاری سازمانها ایجاد و تنظیم می‌گردد. این اسناد با توجه به خدمتی که ارائه می‌کند به دو دسته اسناد کوتاه مدت و اسناد بلند مدت تقسیم می‌شود.
اسناد کوتاه مدت مانند تقاضانامه‌های معمولی و یا اسنادی است که برای انجام امور شخصی کارکنان و یا مثلاً در جریان ترمیم سازمان مربوط ایجاد می‌گردد، که این گونه اسناد به سرعت کامل می‌شوند و به همان سرعت نیز فاقد ارزش می‌گردند. اسناد بلند مدت اداری نیز نظیر اساسنامه‌ها، قوانین، آیین نامه‌ها، قراردادها که در برگیرنده سیاستها، تعهدات، و حدود و وظایف و مسؤولیتهای کلی سازمان می‌باشد.

آیین نامه اجرایی پیش فروش واحد های مسکونی

 ماده 1 - کلیه سازندگان مجموعه‌های مسکونی بیش از ده واحد و طرحهای عمران و توسعه زمین شهری که در اجرای این آیین‌نامه قصد تأمین قسمتی از‌ هزینه‌های اجرایی طرح، از طریق پیش‌فروش واحدهای مسکونی در دست احداث را داشته باشند، مشمول این آیین‌نامه هستند و از این پس در این آیین‌نامه به‌اختصار سازندگان نامیده می‌شوند.

‌تبصره - کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکتهای دولتی، نهادهای عمومی غیر دولتی، نهادهای انقلاب اسلامی، نیروهای مسلح و شرکتهای تعاونی مسکن که‌اقدام به احداث مسکن برای استفاده اعضای خود می‌نمایند، مشمول این آیین‌نامه نمی‌شوند.

‌ماده 2 - کلیه سازندگان مکلفند طرح خود را جهت تأیید و دریافت مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش به سازمان مسکن و شهرسازی استان مربوط تسلیم نمایند.

‌ماده 3 - سازمانهای مسکن و شهرسازی استانها موظفند حداکثر ظرف پانزده روز پس از دریافت درخواست مکتوب سازنده منضم به اسناد و مدارک لازم طبق‌دستورالعمل اجرایی موضوع ماده (8) این آیین‌نامه نسبت به تأیید طرح و یا ارایه نظرات اصلاحی به سازنده یا وکیل قانونی وی اقدام نمایند.

تبصره 1 - چنانچه سازمان مسکن و شهرسازی استان در مهلت یاد شده اظهار نظر نکند، سازندگان پروژه‌های تا یکصد واحد مسکونی و معادل ده هزار(10.000) متر مربع زیر بنای ناخالص می‌توانند به طور مستقیم و بدون دریافت مجوز، مطابق با ماده (4) این آیین‌نامه اقدام به انتشار آگهی نمایند.

‌تبصره 2 - مدت یاد شده برای پروژه‌های از یکصد و یک تا پانصد واحد مسکونی و حداکثر معادل پنجاه هزار (50.000) متر مربع زیربنای ناخالص، یک ماه‌است.

‌ماده 4 - سازنده مکلف است شماره مجوز انتشار، محل و مشخصات عمومی طرح، تعداد واحدهای، حدود قیمت، زمان تحویل واحدها و سایر اطلاعات را‌طبق مفاد مجوز مربوط، به وضوح در آگهی پیش‌فروش قید کند.

‌ماده 5 - وزارت مسکن و شهرسازی با همکاری بانک مسکن قرارداد نمونه‌ای را که در بردرنده تضمین حمایت از حقوق پیش خریداران، سازندگان و بانک‌مسکن باشد، تنظیم و منتشر می‌نماید تا خریداران، سازندگان و بانک بتوانند بر اساس آن، قرارداد مربوط را تنظیم نمایند.

‌ماده 6 - سازنده مکلف است حسابی (‌حساب جاری قرض‌الحسنه یا سپرده کوتاه‌مدت) به نام خود در بانک مسکن افتتاح نماید. پیش خریداران باید وجوه‌مربوط به پیش خرید واحدهای مسکونی را به این حساب واریز نمایند. برداشت سازنده از حساب یاد شده تنها با ارایه گواهی و تأیید مهندس ناظر پروژه مبنی بر‌پیشرفت فیزیکی و ریالی پروژه امکان‌پذیر خواهد بود.
‌تبصره - بانک مسکن می‌تواند بر اساس قرارداد موضوع ماده (5) این آیین‌نامه به خریداران، تسهیلات خرید بدهد.

‌ماده 7 - بانکها می‌توانند به منظور اخذ تأمین کافی اشاره شده در ماده (6) آیین‌نامه تسهیلات اعطایی بانکی موضوع تصویب‌نامه شماره 88620 مورخ1368.12.28 - سند مالکیت عرصه پروژه یا ضمانت‌نامه‌های صادر شده از سوی مؤسسات بیمه را در هنگام اعطای تسهیلات به پیش‌خریداران به وثیقه ‌بگیرند دستورالعمل اجرایی این ماده پس از تصویب شورای پول و اعتبار توسط بانک مرکزی ابلاغ می‌شود.

متن قانون پیش فروش ساختمان

ماده ١- در این قانون ،اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می رود:

١- پیش فروشنده : شخص حقیقی یا حقوقی است که قدراسهم از زمین و اعیانی موجود در زمان بیع را براساس قرارداد پیش فروش به پیش خریدار منتقل می کند و متعهد می گردد ساختمان را ظرف مدت معینی احداث و تسلیم کند.

2- پیش خریدار:شخصی است که قدر السهم از زمین و اعیانی موجود در زمان بیع را براساس قرارداد پیش فروش در مقابل پرداخت ثمن معامله خریداری می نماید.

تبصره : قائم مقام و جانشین یا جانشینان پیش فروشنده و پیش خریدار نیز مشمول تعاریف یاد شده خواهند بود.قانونی تقدیم می شود.

ماده ٢ – هر قرارداد یا عقدی که در نتیجه آن ،یکی از طرفین متعهد به ساخت یا تکمیل بنا در زمین معینی باشدکه مالک تمام یا قسمتی از ان است و بیع ،صلح ،اجاره به شرط تملیک و نظایر آن منعقد شود،قرداد پیش فروش ساختمان محسوب شده و مشمول مقررات این قانون است

ماده ٣ – قراردادهای پیش فروش باید مطابق با نمونه های مقرر در ایین نامه اجرایی این قانون بوده و درآن حداقل به موارد زیر تصریح شود:

١- اوصاف و امکانات واحدی که پیش فروش می شود مانند مساحت اعیانی و سهم واحد مورد معامله از کل زمین ،تعداد اتاقها،شماره طبقه ،شماره واحد ،توقفگاه ( پارکینگ ) و انباری و نیز مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد درآن احداث می شود،مانند موقعیت ،کاربری و مساحت کل عرصه و زیر بنا ،تعداد طبقات و کل واحدها،نما ،نوع مصالح مصرفی ساختمان ، سیستم گرمایش و سرمایش ، قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده و یا عرفاًدر قیمت موثر می باشد.

2- بهاء مورد معامله ،تعداد اقساط و نحوه پرداخت.

٣- مدت قرارداد و دوره تحویل موقت .

4- تعیین تکلیف راجع به خسارات‌،تضمینها و قراداد بیمه ای ،تغییر قیمت و تغییر مشخصات موضوع معامله .

۵- اعطاء وکالت به پیش خریدار برای تنظیم سند رسمی انتقال پس از انمام بنا و پرداخت کل بهای مورد معامله

ماده ۴- پیش فروش و انتقالات بعدی آن باید با تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.

ماده ۵- تنظیم قراداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

الف : مدارک دال بر متعهد بودن پیش فروشنده نسبت به مورد معامله .

ب- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.

ج – بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ١٣ این قانون.

د- تاییدیه مهندس ناظر پروژه مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان .

ه- گواهی بانک مبنی بر افتتاح حساب موضوع ماده ١۴ قانون.

و- گواهی عدم خلاف صادره از سوی مرجع صادر کننده پروانه .

تبصره: انبوه سازان مکلفند در چهار چوب ظرفیت قید شده در پروانه صلاحیت و تعیین پایه خود اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند .

ماده ۶ - تنظیم قرارداد پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق اثبت و بدون گواهی مالیاتی صرفاًدر قبال در یافت حق التحریر سند غیر مالی صورت می گیرد.

تبصره : در نقل انتقالات بعدی ،قبل از اتمام ساختمان ضمن ثبت در دفتر خانه ،مالیات بر اساس یک ششم مالیات ساختمان تمام شده در یافت می شود.

ماده ٧- چنانچه پیش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرارداد تعهدات خود را به انجام نرساند،مسئول خسارات وارده به پیش خریدار خواهد بود.تمدید مهلت انجام تعهد فقط با تراضی طرفین ممکن است ولی مانع از دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد نیست.

ماده ٨- پیش فروشنده باید پس از اتمام بنا نسبت به تهیه گواهی انطباق بنا با قرار داد که حسب مورد توسط ناظر یا کارشناس مذکور در آیین نامه اجرایی این قانون صادر می شود.،اقدام نماید.مگر این که پیش خریدار تغییرات به عمل آمده را تصدیق نماید.

ماده ٩- چنانچه در دوره تحویل موقت معلوم شود ضوابط قانونی در احداث بنا رعایت نگردیده یا ساختمان با اوصاف قراردادی منطبق نبوده و یا دارای هر گونه عیب اعم از مخفی و یا آشکار است،پیش خریدار می تواند الزام پیش فروشنده را به رفع نواقص و انطباق آن با اوصاف قانونی یا قراردادی درخواست نماید یا قرارداد را فسخ یا مطالبه خسارت نماید.

ماده ١٠ – پس از اتمام دوره تحویل موقت ،پیش فروشنده ضامن عیوب مخفی موجود در بنا است،در صورت وجود عیب ،پیش خریدار می تواند الزام پیش فروشنده را به رفع عیب در خواست نماید یا عقد را فسخ یا ارش اختیار کند.

ماده ١١- در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورتمجلس تفکیکی ،کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ،مابه التفاوت نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار گرفت، لکن چنانچه مابه التفاوت مساحت بیش از پنج درصد زیر بنای مفید باشد،پیش خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت وبه هر حال پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.

ماده ١٢- در تمامی مواردی که پیش خریدار قرارداد را فسخ می نماید ،پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.

تبصره – در صورت عدم توافق طرفین ،پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را برا اساس قیمت روز بنا ،طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

ماده ١٣ – پیش فرو شندگان و مجریان و ناظران در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی ،در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث ،مسئولیت تضامنی دارند و مکلفند مسئولیت خود را از این جهت بیمه نمایند. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود پیش فروشنده ضامن پرداخت ما به التفاوت خسارت وارده می باشد.

ماده ١۴ – پیش فروشنده مکلف است نزد یکی از بانکهای داخلی حساب بانکی افتتاح نماید.کلیه وجوه پیش خریداران باید به حساب واریز گردد. بانک یاد شده موظف است برای در یافت اقساط از پیش خریداران ،دفتر چه اقساطی صادر نماید.سر رسید و مبلغ تمامی اقساط ثمن در دفترچه مذکور قید می گردد. پیش فروشنده حق وصول مستقیم وجه از پیش خریدار را ندارد.

ماده ١۵- در مواردی که بانکها به پیش خریداران بر اساس قرارداد پیش فروش ،تسهیلات خرید می دهند،وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می گردد.

دستورالعمل اجرایی این ماده توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و با هماکری وزارت مسکن و شهر سازی تهیه و ابلاغ خواهد شد.

ماده ١۶- در پیش فروشنده ساختمان نحوه پرداخت اقساط ثمن بر اساس توافق طرفین خواهد بود،ولی حداقل ده درصد از ثمن همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند بر خلاف آن توافق کنند.

ماده ١٧- پرداخت هر یک از اقساط ثمن منوط به تایید پبشرفت کار مطابق شرایط قرارداد توسط مهندس ناظر است مگر آن که طرفین به نحو دیگری توافق کرده باشند..

ماده ١٨- هرگاه پیش خریدار تعهدات خود را انجام دهد ،ولی پیش فروشنده پس از اتمام بنا از تنظیم سند رسمی به هر دلیل امتناع نماید، پیش خریدار می تواند بر اساس وکالت اعطایی در سند پیش فروش (موضوع بند ۵ ماده ٣ این قانون ) با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه تاییدیه پرداخت نود درصد ثمن از بانکی که دفترچه اقساطی را صادر نموده است،به وکالت از طرف پیش فروشنده سند انتقال را تنظیم و امضاء نماید.

تبصره – در مورد این ماده کسر هزینه های نقل وانتقال از باقیمانده ثمن و محاسبه آن برای تنظیم سند رسمی انتقال ممکن است.

ماده ١٩- عرصه و اعیان ساختمان پیش فروش شده و مبالغ واریز شده به حساب بانکی پیش فروشنده و یا طلبکار او قابل توقیف و تامین نیست.

ماده ٢٠ – هر گاه قرارداد متضمن شرطی باشد که موجب آن در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد مقرر،پیش فروشنده بتواند قرارداد را فسخ نماید،پس از رسیدن موعد پرداخت و امتناع پیش خریدار،پیش فروشنده باید مراتب را کتباًبه دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند .دفترخانه مکلف است ظرف مهلت پنج روز به پیش خریدار اخطار نمایدتا ظرف مهلت ده روز نسبت به پرداخت دین اقدام کند.در صورت عدم پرداخت دین در مهلت مذکور پیش فروشنده حق فسخ قراداد را دارد.

ماده ٢١- صحت و اعتبار واگذاری موقعیت قرادادی و تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به ساختمان پیش فروش شده و عرصه آن منوط به اخذ رضایت پیش خریدار ( یا پیش خرداران ) یا قائم مقام قانونی آنها خواهد بود.

ماده ٢٢- در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به ساختمان پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده ،پیش خریدار و منقل الیه به طور تضامنی عهده دار پرداخت ثمن خواهند بود. درهر حال سند رسمی انتقال به نام منتقل الیه تنظیم خواد شد.

ماده ٢٣- در زمان انتقال قطعی سند ساختمان در دفتر خانه ،سند پیش فروش صادر شده باید به دفتر خانه عودت داده شود.

ماده ٢۴- پیش فروشنده باید قبل از هر گونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره ،مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آیین نامه اجرایی این قانون مشخص می شود اخذ و ضمیمه در خواست اگهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند.در غیر اینصورت به جزاء نقدی از یک میلیون (000/000/1 )ریال تا یکصد میلیون ( 000/000/100 ) ریال محکوم خواهند شد.

ماده٢۵- شهرداریها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه ای مستقل با ذکر مشخصات کامل و مشاعات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

ماده ٢۶- اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی یا اخذ پروانه ساخت یا افتتاح حساب بانکی یا پیش از پیشرفت عملیات ساختمانی به میزان ده درصد ، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند ویا بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهی نمایند علاوه به رد مال و اسناد و وجوه به صاحبش و جبران خسارات وارده ،به حبس از شش ماه تا دو سال و یا جزاء نقدی به میزان سه تا پنج برابر وجوه و اموال در یافتی محکوم می گردند.

ماده ٢٧- پیش فروشنده مکلف است ظرف یک سال پس از اتمام بنا تمامی اقدامات لازم برای انتقال قطعی ساختمان به پیش خریدار را از قبیل اخذ پایان کارو تفکیک سند انجام دهد در غیر این صورت به جزاء نقدی معادل ملبغ در یافتی در حق دولت مکوم می گردد.

تبصره – جرائم مذکور در این ماده و ماده ٢۶ تعقیب نمی شودمگر با شکایت شاکی خصوصی و یا وزارت مسکن و شهر سازی و با گذشت شاکی ،تعقیب یا اجراءحکم موقوف می شود

ماده ٢٨- مشاوران املاک باید طبق این قانون نسبت به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان مبادرت نمایند.در غیر اینصورتپروانه کسب آنان برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا سه سال معلق و برای بار سوم برای همیشه لغو می شود.

ماده ٢٩- به منظور حل وفصل اختلاف طرفین قراداد پیش فروش ساختمان ،در شهرداری مراکز شهرستانها،هیاتی مرکب از یک نفر قاضی با معرفی رئیس کل دادگستری استان و۴ نفر کارشناس با معرفی استانداری ؤ سازمان مسکن وشهر سازی استان ، سازمان نظام مهندسی ساختمان استان و شهردادری مربوط تشکیل می شود.رای هیات با نظر اکثریت اعضاء صادر می شود و ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در محاکم عمومی دادگستری می باشد.

تبصره- رای قطعیت یافته کمیسیون ،از طریق اجراء احکام دادگستری مطابق مقررات مربوط به اجراء احکام مدنی اجراء شود.

ماده ٣٠- آیین نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب این قانون توسط وزارت دادکستری با همکاری وزارتخانه های مسکن و شهر سازی و کشور و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رئیس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

اعتبار اسناد رسمی و عادی در دعاوی مدنی

شاید بتوان گفت پس از آشنایی انسان با خط و استفاده از آن در رفع نیازهای اجتماعی و اقتصادی اش، نوشته به عنوان یکی از دلایل اثبات ادعا یا دفاع در مقابل ادعای مطروحه نقش مهمی را دادرسی های مدنی «حقوقی» ایفا می کند. در این مختصر می خواهیم خوانندگان محترم را با انواع اسناد و حدود اعتبار آن در دادرسی های مدنی آشنا کنیم.

تعریف سند و انواع آن

مطابق قانون، سند عبارت است از نوشته ای که هم شخص مدعی و هم طرف مقابل او یعنی خوانده دعوی قادر به استفاده از آن در محاکمه هستند. خواهان برای اثبات ادعایش و خوانده در مقام پاسخ به ادعای خواهان اسنادی را ارائه می دهند که بردو نوع اند: عادی و رسمی. اسنادی که توسط مأمورین رسمی و درحدود صلاحیت آنان و مطابق با قانون تنظیم شوند رسمی اند مانند اسنادی که توسط مأمورین اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می شود یا توسط دفاتر اسناد رسمی و یا اداره ثبت احوال و. / /

در اینجا لازم است با طرح چند پرسش و پاسخ کمی بیشتر با مفهوم اسناد رسمی آشنا شویم:

مقصود از مأمورین رسمی و حدود صلاحیت آنان در تعریف سند رسمی چیست

مأمور رسمی کسی است که از سوی حکومت به انجام کاری مأمور شده است و لازم نیست که حتماً بین مامور و دولت رابطه استخدامی برقرار شده باشد مانند دفاتر اسناد رسمی، زیرا سردفتر کارمند دولت نیست، گرچه سردفتری شغلی غیردولتی محسوب می شود ولی از آنجایی که سردفتر از سوی دولت مأمور به تنظیم معاملات است، سردفتر مامور رسمی به حساب می آید. اما مقصود از صلاحیت آن است که مأمور هم ذاتاً و هم محلاً دارای قابلیت قانونی برای تنظیم سند باشد. برای مثال سردفتر اسناد رسمی ذاتاً صلاحیت تنظیم معاملات را دارد ولیکن ذاتاً صلاحیت تنظیم و صدور گواهی فوت را ندارد همان طور که کارمند اداره ثبت احوال ذاتاً صلاحیت صدور گواهی طلاق و یا ازدواج را ندارد. از طرفی ممکن است که مأمور ذاتاً صلاحیت انجام کاری را داشته باشد ولی محلاً صلاحیت نداشته باشد برای مثال مأمور اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان ورامین که وظیفه نقشه برداری و یا تحدید حدود املاک ورامین به او واگذار شده محلاً صلاحیت نقشه برداری یا تحدید حدود از اراضی شهرستان کازرون را ندارد.

چنانچه سندی توسط مأموری که فاقد صلاحیت است صادر شود آیا نوشته دارای اعتبار است

برای این که نوشته ای رسمی محسوب شود سه شرط لازم است:

۱) سند توسط مأمور رسمی تنظیم اسناد تهیه شود.

۲) مأمور دارای صلاحیت تنظیم آن باشد.

۳) سند با رعایت مقررات قانون تنظیم شده باشد

هرگاه نوشته ای فاقد یکی از این سه شرط باشد آن نوشته درصورتی که دارای مهر یا امضای طرف باشد عادی محسوب می شود.

چه اسنادی عادی محسوب می شوند

نوشته هایی که افراد با یکدیگر برای تنظیم امور جاری شان تنظیم می کنند و نیز نوشته هایی که فاقد هریک از شرایط سه گانه مذکور در بالا باشند سند عادی به شمار می آیند.

آیا چک و سفته سند عادی به شمار می آیند یا رسمی و اصولاً نوشتن اسناد درسربرگ یا به صورت تایپی تأثیری در رسمی بودن آنها دارد

چک وسفته از جمله اسناد عادی اند زیرا تنظیم آنها توسط اشخاصی صورت می گیرد که مأمور رسمی نیستند و صرف چاپی بودن یک نوشته یا تایپ آن در سربرگ های آرم دار مانند آنچه که توسط بنگاه ها، آژانس های املاک یا فروش اتومبیل صورت می گیرد موجب رسمی شدن یک سند نمی شود. البته باید توجه داشت که چک و سفته چنانچه با رعایت مقررات قانون تنظیم شوند دارای مزایایی اند که سایر اسناد عادی از آن برخوردار نیستند. برای مثال دارنده چک می تواند برای مطالبه وجه چک به جای آن که به دادگاه مراجعه کند با رجوع به اداره ثبت اسناد و املاک همانند اسناد رسمی از مزایای آن بهره مند شود و بدون حکم دادگاه آن را به اجرا بگذارد ولی با این همه ماهیت چک تغییر نمی کند و یک سند عادی به شمار می آید.

اسناد رسمی چه مزایایی دارند

اگر بخواهیم مزایا و حدود اعتبار اسناد رسمی را احصا کنیم عبارتند از:

۱) اسناد رسمی درباره طرفین تنظیم کننده و جانشین قانونی شان مانند ورثه آنان معتبر است.

۲) تاریخ تنظیم سند رسمی نه تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز اعتبار دارد پس اگر آقایان «الف» و «ب» با سند رسمی، اتومبیلی را معامله کنند و سپس «الف» با سند عادی به تاریخ قبل یا بعد از آن با دیگری همان اتومبیل را معامله کند تاریخ سند رسمی نسبت به این شخص ثالث نیز معتبر است و نمی تواند صرفاً به استناد سند عادی اتومبیل را از مالکیت آقای «ب» خارج کند.

۳) در مقابل سند رسمی انکار و تردید قابل توجه نیست و صرفاً می توان نسبت به آن ادعای جعل کرد زیرا اصل بر صحت و اصالت اسناد رسمی است، برای مثال اگر «الف» به استناد سند رسمی از آقای «ب» مطالبه وجه کند آقای «ب» نمی تواند بگوید که من چنین سندی را امضا نکردم و منتسب به من نیست و «الف» باز ثابت کند که سند را من امضا زدم بلکه فقط می تواند ادعای جعل کند که در این حالت مسلماً بار اثبات این ادعا نیز با اوست و اگر نتواند جعلیت سند رسمی را به اثبات برساند اصل بر اصالت سند رسمی است و به پرداخت وجه مندرج در سند محکوم خواهد شد مگر اینکه ثابت کند که سند به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است برای مثال وجه آن را پرداخته است.

اگر مستند ادعای خواهان سند عادی باشد طرف مقابل می تواند منکر آن شود

اصولاً اثبات اصالت سند عادی با کسی است که به آن استناد می کند و طرف مقابل به صرف اظهار انکار مسئولیتی بابت اثبات اصالت سند عادی ندارد. فرض کنیم «الف» به موجب یک سند عادی از آقای «ب» مطالبه مبلغی می کند «ب» می تواند با اظهار این مطلب که چنین سندی را امضا نکرده از خود سلب مسئولیت کند و در این حالت آقای «الف» است که باید صحت و اصالت سند عادی را به اثبات برساند.

چند نکته در مورد اسناد:

مفاد اسناد هنگامی اعتبار دارند که مخالف با قوانین مملکتی نباشند برای مثال اگر در سندی آمده باشد که طرف مقابل متعهد شده ۱۰ کیلوگرم تریاک در فلان تاریخ تحویل فلان شخص دهد چنین تعهد و سندی باطل است.

شهادت نامه سند محسوب نمی شود و فقط اعتبار شهادت دارد.

در دو حال اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را پیدا می کنند: الف شخصی که سند عادی علیه او اقامه شده صدور آن را از جانب تأیید کند.

ب) در دادگاه ثابت شود که سند عادی که مورد انکار قرار گرفته از سوی شخص منکر قبلاً به امضا و مهر رسیده است.

اگر مقررات مربوط به ابطال تمبر نسبت به اسناد رسمی رعایت نشده باشد صرفاً عدم ابطال تمبر موجب خروج سند مزبور از رسمیت نیست.

اگر در ذیل سند یا حاشیه یا پشت آن مندرجاتی باشد که حکایت از بی اعتباری یا از اعتبار افتادن تمام یا قسمتی از مفاد سند کند حتی در صورت نداشتن امضا یا تاریخ به آن توجه می شود و دارای اثر است و دادگاه آن را معتبر می شناسد. همچنین است که به وسیله خط کشیدن یا به نحو دیگری سند را باطل کنند. البته اگر طرف مقابل، آن نوشته ها را که حاکی از بی اعتباری سند است، باطل بداند و یا بطلان آنها را امضا کرده باشد و یا دادگاه به دست بیاورد که آن نوشته ها باطل بوده به این مندرجات ترتیب اثر داده نخواهد شد و سند مزبور دارای اعتبار است.

اسناد رسمی و اسنادی که در حکم اسناد رسمی اند مانند چک دارای مزایایی از حیث آئین دادرسی مدنی هستند برای مثال دارنده این گونه اسناد چنانچه بخواهند قبل از صدور حکم دادگاه اموال طرف مقابل را توقیف و تأمین کنند (تأمین خواسته) بدون پرداخت خسارت احتمالی درخواست شان پذیرفته خواهد شد.

http://cld.persiangig.com/download/IOzeI4/dl

کودکان بدسرپرست وبی سرپرست 1